Avviare un impianto di Energia Rinnovabile con il Diritto di Superficie

Il diritto di superficie per il fotovoltaico è un tipo di accordo attraverso il quale può essere disciplinato l’uso di spazi destinati all’installazione di impianti fotovoltaici senza che si sia costretti a rinunciare alla proprietà. Fra le beneficiarie più importanti ci sono le realtà industriali, dal momento che gli impianti fotovoltaici si prestano alla sistemazione sulle grandi superfici sopra i magazzini e i capannoni.

Quali sono le caratteristiche più importanti del diritto di superficie

Il diritto di superficie definisce la distinzione fra la proprietà di un terreno e ciò che viene installato o costruito su quel terreno. Questo diritto può essere ceduto in cambio di un certo importo in denaro. Installare un impianto fotovoltaico è sempre possibile dal momento che tale procedura, per caratteristiche che hanno a che fare anche con la durata nel tempo, fa parte delle strutture edificabili. Il Codice Civile indica la formula giuridica di riferimento, che presuppone la redazione di un contratto di diritto privato con atto notarile, che poi viene trascritto nei registri immobiliari pubblici. Sono due gli attori coinvolti: da una parte chi ha la proprietà dell’area privata, che è il soggetto che cede il diritto di superficie; dall’altra parte l’investitore, che si occupa di pagare le spese relative all’installazione dell’impianto fotovoltaico, alla sua gestione e alla sua manutenzione.

La polizza per il diritto di superficie

Una Polizza per non perdere il Diritto di Superficie come quella che è stata messa a punto da Stewart Title Ltd rappresenta una soluzione decisamente comoda per prevenire i rischi che potrebbero scaturire da eventuali imprevisti. In particolare, con questo prodotto assicurativo viene tutelato il soggetto a cui spetta il diritto di superficie su un terreno donato rispetto al rischio che il diritto in questione venga meno. Ciò potrebbe succede, infatti, se il legittimario dovesse esperire con successo un’azione di riduzione ereditaria rispetto al donatario, che a quel punto sarebbe obbligato a restituire il terreno, come previsto dall’articolo 561 del Codice Civile.

Gli attori coinvolti

Il soggetto investitore paga, come riconoscimento della concessione, un canone di affitto nel caso in cui si abbia a che fare con una cessione a tempo determinato, oppure un importo preciso per l’acquisto nel caso in cui si abbia a che fare con una cessione a tempo indeterminato. Sono due le modalità con le quali il pagamento può essere effettuato secondo gli accordi stipulati: o in soluzione anticipata o tramite un rateo periodico, che può essere una volta al mese, una volta ogni tre mesi, e così via. A volte il proprietario del terreno o del tetto che vengono dati in concessione aggiunge all’opportunità di guadagno attraverso il diritto di superficie anche la sottoscrizione di un contratto per l’acquisto, a condizioni molto vantaggiose, di energia rinnovabile direttamente dal produttore. Si parla, a tal proposito, di power purchase agreement.

La durata del contratto

Se il diritto di superficie viene venduto, ovviamente il contratto ha una durata a tempo indeterminato. Viceversa, nel caso del tempo determinato la durata è di 20 o 25 anni. Il diritto di superficie per il fotovoltaico può comprendere anche aree come i lastrici solari e le terrazze: quindi, per esempio, i tetti piani di strutture commerciali, di magazzini o di palazzi che hanno caratteristiche di edificabilità o accessibilità favorevoli). È l’investitore che ha la proprietà dei beni per tutto il periodo della durata del contratto. Dopodiché, quando si arriva a scadenza del tempo prestabilito, il pieno diritto di superficie ritorna al proprietario originario, che può scegliere anche se riscattare l’impianto.